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Décret Tertiaire et OPERAT : ce qu’un décideur doit faire

Sources relues le 30 septembre 2026

En une phrase

Si vos bâtiments tertiaires totalisent au moins 1 000 m², vous devez réduire leur consommation d’énergie finale. Vous déclarez aussi chaque année vos consommations sur OPERAT. Depuis le 1er juillet 2026, vous affichez l’attestation qu’OPERAT génère.

Pour qui

Cette page s’adresse aux directeurs immobiliers, aux asset managers, aux responsables énergie et aux property managers. Ils doivent arrêter un plan d’actions et lire des textes, pas empiler des PDF.

Ce que dit le cadre

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire repose notamment sur le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et sur l’arrêté du 10 avril 2020, modifié par l’arrêté du 1er août 2025.
Sources : Légifrance, décret 2019-771, Légifrance, arrêté du 10 avril 2020.

La fiche Service-Public résume le dispositif pour les entreprises. Sa mention « vérifiée le 9 septembre 2025 » date d’avant l’arrêté du 1er août 2025.
Source : Service-Public Entreprendre F38065.

Qui est concerné

Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles dont au moins 1 000 m² de surface sont dédiés à des activités tertiaires entrent dans le périmètre. On parle d’entités fonctionnelles assujetties (EFA). Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs portent des obligations selon leurs responsabilités.

Des exemptions existent (permis précaire, lieux de culte, certaines activités de défense ou de sécurité). Le détail figure sur la fiche Service-Public.

Quels objectifs

Chaque EFA doit atteindre au moins l’un des deux objectifs suivants :

  1. Une réduction relative par rapport à une année de référence : 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050.
  2. Ou un niveau de consommation en valeur absolue, calculé selon la catégorie d’activité.

OPERAT calcule les deux objectifs, relatif et absolu, à partir des données que vous déclarez. Vous devez en atteindre au moins un.

Que déclarer, et quand

Vous transmettez chaque année les consommations de l’année précédente sur OPERAT. L’ADEME gère la plateforme. Pour les consommations de 2025, la date limite est le 30 septembre 2026.
Plateforme : operat.ademe.fr. Démarche listée : Service-Public R67994.

L’attestation numérique et son affichage

OPERAT génère chaque année une attestation numérique. Depuis le 1er juillet 2026, l’affichage de cette attestation, demandé par l’article R. 174-32 du code de la construction et de l’habitation, n’est plus facultatif.

Ce que nous avons lu. L’arrêté du 1er août 2025 (NOR ATDL2430864A, Journal officiel du 6 septembre 2025) complète l’article 13 de l’arrêté du 10 avril 2020. Il écrit que, « par mesure transitoire, jusqu’au 1er juillet 2026 », l’évaluation sur la base de l’attestation numérique et l’affichage demandé par l’article R. 174-32 « sont facultatifs ». Nous avons relu ce texte le 30 septembre 2026 dans une reproduction du Journal officiel, pas sur Légifrance, dont la page a refusé notre accès. Lien : arrêté du 1er août 2025 sur Légifrance.

Ce que nous n’avons pas relu. Nous n’avons pas relu l’article R. 174-32 lui-même.

Annexion aux baux et aux ventes. La fiche Service-Public F38065, lue le 30 septembre 2026, indique que l’évaluation du respect de l’obligation, établie sur la base de la dernière attestation numérique annuelle, doit être annexée à titre d’information. En cas de vente, elle l’est à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique. En cas de location, elle l’est au contrat de bail.

Amendes. La fiche F38065 prévoit une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour une personne physique et à 7 500 € pour une personne morale. Elle vise la procédure décrite par la fiche : mises en demeure du préfet, puis absence non justifiée de programme d’actions, ou constat de carence. La fiche ne rattache pas ce montant à un simple défaut d’affichage de l’attestation.

La fiche Service-Public F38065 écrit encore que la publication de l’attestation est « facultative jusqu’au 1er juillet 2026 ». Cette date est passée.

Modulations et contrôles

Des modulations sont possibles (contraintes techniques ou patrimoniales, volume d’activité, disproportion économique). Pour la décennie 2020, le délai type de déclaration des modulations pointe vers le 30 septembre 2027. Les contrôles d’atteinte des objectifs sont prévus au plus tard fin 2031, 2041 et 2051. Des sanctions administratives sont décrites sur la fiche officielle (mises en demeure, publication, amendes selon les cas).

Nous ne remplaçons ni un avocat ni un bureau d’études. Nous posons les bonnes questions avant que vous achetiez un outil ou signiez un devis.

La question à trancher

Vous voulez cocher OPERAT, ou vous voulez une trajectoire de valeur pour l’actif. Les deux se touchent, mais ils ne demandent pas le même travail.

Selon nous, traiter OPERAT comme un formulaire annuel isolé revient à payer deux fois : une fois pour déclarer, une fois pour rattraper le CAPEX. Le traiter comme un signal de pilotage permet d’aligner compteurs, énergie et investissements.

Ce qu’il faut avoir en data

  1. Surfaces et EFA fiables.
  2. Consommations par type d’énergie, avec justificatifs.
  3. Année de référence choisie (ou première année pleine déclarée, selon votre cas).
  4. Un partage clair des rôles entre propriétaire et preneur.
  5. Une idée des usages et de l’intensité d’activité, si vous demandez une modulation.

Un logiciel EMS s’appuie sur ces données. Sans elles, ses tableaux de bord restent vides.

Pour aller plus loin sur StackDecision

  1. Choisir une catégorie EMS ou une aide à la déclaration : catégorie EMS et grille de choix d’un EMS.
  2. Vérifier votre préparation : checklist OPERAT.
  3. Lire le dossier BACS si votre parc a aussi une obligation d’automatisation.
  4. Revenir à l’index des logiciels.

Sources

Limites de cette page

Ce texte ne constitue pas un conseil juridique. Les dates et modalités évoluent. Vérifiez le texte en vigueur et votre situation concrète avant de décider.